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Informações úteis ao comprar um imóvel

Os comentários contidos nessa página são apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento legal.

Encontrar o imóvel perfeito não acontece da noite para o dia ou em um dia. É preciso um planejamento cuidadoso e muito trabalho. Felizmente, há uma série de coisas que você pode fazer para simplificar o processo.

1. Dicas para compra de Imóveis:

O(s) USUÁRIO(S) não devem se sentir pressionados por argumentos do tipo "você não pode demorar muito, pois algumas pessoas já demonstraram interesse pelo imóvel...". Alguns USUÁRIOS temendo perder esta oportunidade, concordam em adiantar um sinal para garantir sua exclusividade, esquecendo-se que, no caso de desistência em relação ao negócio, perderão o direito a este dinheiro.

O(s) USUÁRIO(S) não devem acreditar em promessas verbais dos ANUNCIANTES (vendedores). Muitos tendem a minimizar a importância dos problemas com documentação, na tentativa de agilizar o negócio. No final das contas, caso existam irregularidades, é o USUÀRIO quem vai acabar tendo que arcar com os custos.

O(s) USUÁRIO(S) não devem comprar um imóvel antes de visitá-lo. Não confie em fotos ou apenas na palavra de conhecidos. Veja com os seus próprios olhos e confira se as informações sobre o imóvel conferem com a realidade.

O(s) USUÁRIO(S) não devem jamais comprar um imóvel por impulso, deixando-se levar por paixão à primeira vista.

É fundamental observar o estado de conservação da construção, idade do imóvel, além de atenção especial para:

  • Instalações elétricas: como circuitos elétricos suficientes para toda gama de eletro domésticos e eletro eletrônicos disponíveis atualmente.
  • Fundações: atenção para as rachaduras nas paredes e no teto.
  • Telhado: Quanto ao madeiramento, deve-se verificar se não há ataque de brocas ou cupins, reparando se não há montinhos de pó junto às portas e nos cantos, no chão.
  • Teto e paredes: verificar se há manchas de umidade.
  • Portas e janelas: conferir se as janelas fecham e abrem com facilidade, sem riscos de empenar ou deixar frestas; Quanto às portas, abrir e fechar cada uma delas, para checar possíveis empenamentos ou folgas de maçanetas e molas que não funcionem.
  • Hidráulica: Água e esgoto - é bom verificar o tamanho da caixa d'água. E mais: de onde vem a água para abastecer a casa, se existe poço e se a água é saudável, verificar onde é a localização da fossa, que deve estar longe da fonte de água limpa.
  • Piscinas: atenção ao rejuntamento dos azulejos: com o tempo, ele vai se soltando. Não esquecer de checar o estado de bombas, filtros e tubulação.
  • Efeito Maresia: em imóveis localizados à beira-mar ou zonas litorâneas. É praticamente impossível evitar o desgaste acelerado de ferragens, por isso deve-se avaliar o estado de portões, trincos, dobradiças, etc.

Casas térreas ou sobrados merecem atenção especial quanto à segurança.

A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminação da rua.

Caso pretenda usar o imóvel para finalidades comerciais, é importantíssimo verificar a lei de zoneamento e a possibilidade da utilização para o objetivo pretendido.

Além disso, procure saber se existem projetos de desapropriação para a passagem de linha de metrô, trem ou outro tipo de projeto.

Visite o imóvel em horários diferentes

  • O comprador deverá visitar o imóvel em diferentes horas do dia, a corretora pode marcar a visita a noite, quando o bairro esta mais tranquilo, mas de manhã o barulho pode ser grande. Em diferentes horários é possível avaliar se no imóvel bate sol durante a manhã ou a tarde.
  • Lembre-se da sua segurança, nunca visite um imóvel sozinho(a), leve uma ou mais pessoas, que além de ajudar a detectar possíveis problemas serve com segurança extra.

Tire fotos ou filme o imóvel

Dependendo da quantidade de imóveis que o comprador estiver visitando, com o passar do tempo o comprador poderá esquecer de algum detalhe. Tirar fotos ou filmar os ambientes podem lhe ajudar na comparação além de rever com mais calma em outro momento.

Pense na área do imóvel não apenas na disposição dos cômodos.

Verifique se há vagas na garagem e se é demarcada ou não, em caso de condomínios.

Estude a fundo as características da região.

A localização é um dos pontos mais importantes da busca pelo imóvel ideal. É imprescindível estudar a vizinhança do bairro pretendido, sua infraestrutura, os serviços disponíveis no arredores, se há facilidade de locomoção, tendo filhos, pesquise escolas próximas e se tem boa reputação, cheque o histórico de criminalidade do bairro , buscando notícias e sondando com moradores e comerciantes.

Observe se o bairro possui a infraestrutura que você necessita: posto de saúde, supermercados, farmácia, banco, padaria etc.

Avalie as condições do transporte público e das vias de acesso para o trabalho, escolas, hospitais, supermercados, farmácias, etc. Às vezes, a diferença no preço entre as regiões pode não compensar o gasto com locomoção.

Verifique se o imóvel cabe no seu bolso.

Normalmente não se deve comprometer mais de 20% do orçamento mensal com a dívida, e se o comprador já possuir outras dívidas com financiamentos de carro, eletrodomésticos, etc., elas devem entrar na soma e todos os débitos não devem ultrapassar 20% em hipótese alguma.

Informe-se sobre o passado da construtora.

Conferira se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet.

Pesquise junto aos clientes de imóveis já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometeram na venda foi cumprido, se eles cumpriram o prazo de entrega, se outras obras já construídas não apresentam defeitos, muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet.

Evite efetuar qualquer pagamento até a análise de toda documentação e assinatura do contrato. Não faça qualquer pagamento até receber um contrato formal, por escrito, que foi assinado e totalmente acordado por todas as partes. Alguns fraudadores pedem pagamentos antes mesmo de uma visita ao imóvel - não seja enganado por promessas de um acordo sobre a propriedade que te parece bom demais para ser verdade - porque normalmente se trata de um mau negócio!

O mais importante, antes de iniciar qualquer negociação, é uma leitura atenta da matrícula atualizada do imóvel. Esse documento está disponível a qualquer pessoa, bastando solicitar uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região, mediante o pagamento de uma taxa.

A matrícula é o histórico do imóvel, como se fosse seu documento de identidade (RG). Todas as informações ou restrições, como medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes, ficam ali anotadas.

É fundamental que essa certidão seja recente, expedida há menos de 30 dias. Em uma certidão antiga podem faltar informações sobre, por exemplo, uma ação recente na Justiça que afete o imóvel, ou até sobre a venda do imóvel para outra pessoa.

Quando houver intermediação por um profissional habilitado e remunerado, deverão constar no contrato sua qualificação completa e a da imobiliária, que serão diretamente responsáveis por eventuais prejuízos decorrentes da prestação de seus serviços. É fundamental também ficar previsto quem pagará a corretagem: normalmente, esse pagamento é feito pelo vendedor ou o valor é descontado do preço total do imóvel.

IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

É importante salientar:

  • Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação Existente perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a Prefeitura;
  • Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário que a edificação esteja regularizada.
  • Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas.
  • Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares.

Conhecer o proprietário pessoalmente

É importante conhecer a outra parte antes de concordar com um contrato de venda; Isto lhe dará a chance de fazer perguntas importantes para sua segurança pessoal e julgar a legitimidade da sua oferta. Os sinais de que algo é suspeito devem ser considerados: quando o dono lhe disser que não pode conhecê-lo pois encontra-se no estrangeiro, por exemplo, pode ser um golpe.

Antes de fechar um negócio, procure um corretor ou imobiliária devidamente credenciados pelo Conselho Regional de Corretores (CRECI) para assessorá-lo na compra do imóvel e consulte um advogado para esclarecer dúvidas.

2. Dicas para compra de Imóveis em leilões:

12 passos básicos para comprar um imóvel em leilões:

  1. Leia o edital, confira as condições de venda, estado e conservação do imóvel, a forma de pagamento e o preço mínimo a comissão do leiloeiro, impostos e modelo de contrato a ser assinado.
  2. Verifique se o imóvel ainda está ocupado. Mesmo com uma carta do arrematador o imóvel ainda pode estar ocupado pelos antigos moradores. O Comprador pode enfrentar demora na Justiça para ocupar o local.
  3. Faça uma pesquisa para saber se há ações judiciais relacionadas ao imóvel leiloado. Este tipo de processo pode levar a obtenção de liminares por parte do antigo dono, que pode acarretar em mais espera para tomar posse do bem.
  4. Visite o imóvel pretendido, vá ao local com antecedência para conhecer as condições do local. Esteja acompanhado por um engenheiro e inspecione de forma detalhada.
  5. Faça um levantamento das dívidas deixadas pelo ocupante anterior. Os débitos serão de responsabilidade do comprador da quitação. É possível pedir desconto na hora da compra.
  6. Avalie as condições de venda e registre a propriedade no cartório após o arremate.
  7. Estabeleça qual lance máximo poderá dar.
  8. Tome cuidado com a forma de pagamento. Alguns editais permitem apenas a compra a vista. Outros autorizam o financiamento do saldo devedor.
  9. Considere a possibilidade de arcar com despesas para reformar o imóvel adquirido
  10. Reserve dinheiro para o pagamento, cerca de 5% do valor do lance é a comissão do leiloeiro na arrematação.
  11. Saiba que nos contratos pelo SFH (Sistema Financeiro Habitacional) após o atraso de três prestações o proprietário é notificado para efetuar o pagamento, caso contrário perderá o bem. Pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) o aviso é dado após 15 dias e se a quitação das parcelas não for feita será consolidada a propriedade em nome do agente financeiro e o imóvel poderá ir a leilão extrajudicial sem passar pelo juiz natural.
  12. Consulte um advogado para esclarecer dúvidas.

Informações úteis ao comprar um imóvel

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